Un règlement peut exister sans s'appliquer à tous. C'est le cas pour certaines copropriétés, qui glissent entre les mailles de la loi ALUR malgré le renforcement continu de l'encadrement législatif. Des immeubles continuent de fonctionner sous d'anciennes règles ou profitent de dérogations spécifiques, ce qui complexifie la tâche des syndics au quotidien, et brouille les repères des copropriétaires.
Contrairement à ce que l'on pourrait croire, l'exclusion ne dépend pas uniquement de la taille ou de la vocation des bâtiments. Plusieurs exceptions, parfois ignorées, reposent sur des conditions précises qui changent la donne pour les droits et obligations de chacun. Savoir repérer ces règles opaques, c'est garantir la légalité des démarches et la tranquillité de l'ensemble des occupants.
Plan de l'article
- Loi ALUR et copropriétés : comprendre les objectifs et les grands principes
- Quelles copropriétés échappent réellement à la loi ALUR ?
- Responsabilités des syndics et obligations des copropriétaires face à la réglementation
- Que faire en cas de difficultés ou de litiges liés à l'application de la loi ALUR ?
Loi ALUR et copropriétés : comprendre les objectifs et les grands principes
Depuis 2014, la loi ALUR, destinée à moderniser l'accès au logement et à l'urbanisme, a profondément modifié la gestion des copropriétés. Son intention ? Installer davantage de clarté, éviter la détérioration des immeubles, et redéfinir le dialogue entre les syndics et les copropriétaires. Ce texte a introduit de nouvelles règles, jalonnant chaque étape de la vie commune en copropriété.
Le quotidien des immeubles en copropriété s'est vu balisé par plusieurs exigences :
- Fonds de travaux : chaque résidence doit constituer une réserve, équivalente à au moins 5 % du budget annuel, qui reste acquise à la copropriété même lors de la vente d'un lot.
- Immatriculation au registre national : c'est le sésame pour accéder à certaines aides et centraliser les données à l'échelle du pays.
- Compte bancaire séparé : chaque syndicat gère ses finances sur un compte dédié, ce qui assure la transparence des mouvements d'argent.
À cela s'ajoutent la fiche synthétique du syndicat, à actualiser tous les ans et indispensable pour informer les copropriétaires, et le diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles de plus de dix ans ou touchés par une procédure d'insalubrité. Ce diagnostic éclaire sur l'état général du bâtiment et oriente les travaux à venir.
Le syndic professionnel doit également proposer un extranet sécurisé, permettant à chacun d'accéder à tous les documents importants. L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est devenue obligatoire pour tous, qu'on habite les lieux ou non. Depuis, la loi ELAN en 2018 et la loi Climat et Résilience en 2021 ont élargi ce socle : planification des travaux, exigences accrues sur la rénovation énergétique, contrôle renforcé de la gouvernance.
En somme, la loi ALUR a redessiné le fonctionnement collectif en copropriété, imposant une régulation plus stricte et mettant la prévention des risques en première ligne.
Quelles copropriétés échappent réellement à la loi ALUR ?
La portée de la loi ALUR n'est pas universelle. Certaines copropriétés bénéficient de régimes allégés ou de dérogations, selon leur structure ou leur histoire. Par exemple, les petits immeubles comprenant moins de dix lots principaux peuvent opter pour une gestion comptable simplifiée et, si la majorité des copropriétaires le souhaite, ne pas ouvrir de compte bancaire séparé.
Le règlement de copropriété joue aussi un rôle déterminant. Si ce règlement n'a pas été substantiellement modifié depuis l'entrée en vigueur de la loi, ou si l'immeuble appartient à un cercle restreint de propriétaires, la copropriété fonctionne parfois comme une simple indivision, échappant ainsi à certaines exigences de la loi ALUR. Ce cas se rencontre fréquemment dans les bâtiments anciens ou les immeubles détenus en famille.
Le paysage est encore plus varié : des copropriétés non immatriculées au registre national ne peuvent accéder à tous les dispositifs de suivi ou d'aide. D'autres, en phase de mise en conformité, appliquent progressivement les nouveaux textes, au rythme des assemblées générales et des adaptations de leur règlement.
Voici les principales situations où la loi ALUR ne s'impose pas pleinement :
- Immeubles de moins de dix lots principaux : possibilité d'un régime assoupli
- Règlement de copropriété ancien et non modifié : maintien de pratiques antérieures
- Absence d'immatriculation : accès limité aux aides publiques et aux outils de pilotage
Il reste nécessaire, dans tous les cas, de s'appuyer sur la loi du 10 juillet 1965, qui constitue la base commune de la gestion en copropriété. La diversité des cas exige donc une analyse précise de la situation de chaque immeuble.
Responsabilités des syndics et obligations des copropriétaires face à la réglementation
Le syndic reste la pierre angulaire de la gestion, même quand la loi ALUR ne s'applique pas dans son intégralité. Il doit tenir à jour le carnet d'entretien, actualiser la fiche synthétique chaque année, organiser l'assemblée générale et communiquer toutes les décisions aux copropriétaires. L'immatriculation au registre national des copropriétés fait aussi partie de ses attributions, conditionnant la transparence et l'accès à certains dispositifs publics.
Les copropriétaires ont également leur part de responsabilité. Leur participation au fonds de travaux, équivalente à au moins 5 % du budget annuel, reste obligatoire même dans les structures bénéficiant d'allègements. L'assurance PNO s'impose à tous, qu'ils habitent sur place ou non.
Le conseil syndical constitue une instance de contrôle : il met les syndics en concurrence, vérifie la conformité des documents, s'assure de la réalisation des diagnostics techniques et relaie les préoccupations de l'ensemble des copropriétaires. Cette organisation collective se retrouve lors des votes en assemblée générale, où chaque voix compte pour le choix du syndic, le vote des budgets et la validation des travaux.
La gestion en copropriété s'appuie donc sur des outils robustes : extranet pour l'accès aux documents, compte bancaire dédié pour la transparence, assurance responsabilité civile pour le syndic. C'est lors de l'assemblée générale que se jouent les grandes décisions, dans un esprit de gouvernance partagée.
Que faire en cas de difficultés ou de litiges liés à l'application de la loi ALUR ?
Un désaccord surgit ? Il faut alors se tourner vers le conseil syndical, qui joue le rôle d'interface entre les copropriétaires et le syndic. Son rôle : examiner le dossier, vérifier la conformité des décisions et demander la communication des pièces nécessaires. Si le problème persiste, la question peut être ajoutée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale afin de la soumettre à un vote collectif, dans un cadre transparent.
La médiation constitue souvent l'étape suivante. Plusieurs organismes habilités proposent ce service, permettant de trouver un compromis sans passer par une procédure judiciaire longue et coûteuse. Les parties exposent leurs arguments devant un médiateur indépendant, qui cherche un terrain d'entente.
En cas d'échec, il reste possible de saisir le tribunal judiciaire compétent en matière de copropriété. Il faudra alors réunir un dossier solide comprenant procès-verbaux, extraits du règlement de copropriété, échanges écrits et convocations. Le juge statue alors sur la légalité d'une décision ou la responsabilité du syndic.
Pour résumer les différentes voies à suivre en cas de litige :
- Solliciter le conseil syndical pour instaurer un dialogue
- Inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale pour un arbitrage collectif
- Privilégier la médiation pour éviter le contentieux
- Porter l'affaire devant le tribunal judiciaire si aucun accord n'est trouvé
Gérer les différends en copropriété requiert méthode, concertation et respect du formalisme. Cette rigueur protège chacun, du copropriétaire novice au syndic expérimenté. Finalement, la vie collective en copropriété se joue aussi dans la qualité du dialogue et la capacité à faire respecter les équilibres établis par la loi.
