3 % du prix de vente. Voilà ce que l’État espagnol prélève d’office lorsqu’un non-résident revend un bien immobilier et réalise une plus-value. Les résidents, eux, naviguent entre tranches et taux progressifs, tandis que la municipalité n’hésite pas à réclamer sa part, la fameuse « plusvalía municipal », même quand la vente se solde par une perte. À chaque catégorie, ses règles, ses calculs, ses pièges. Les démarches exigent rigueur et justificatifs ; l’approximation n’a pas sa place dans la fiscalité immobilière espagnole.
Panorama des taxes à prévoir lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne
En Espagne, la vente d’un logement ne se résume jamais à une poignée de main chez le notaire. L’administration encadre chaque étape, impose ses conditions et prélève, parfois sans crier gare. Plusieurs prélèvements s’invitent dans la transaction, imbriquant la notion de plus-value immobilière et une palette d’impôts locaux.
Premier coup de semonce pour le non-résident : la fameuse retenue de 3 %. C’est l’acheteur qui la reverse directement au fisc, bien avant que le calcul précis de la plus-value ait été fait. Cette somme n’est qu’une avance sur l’impôt final ; elle pourra être récupérée en partie, mais cela suppose de s’engager dans une procédure auprès de l’administration espagnole.
Impossible d’ignorer non plus la plusvalía municipal, un impôt local frappant la hausse théorique du terrain. Peu importe que la revente génère une perte ou un maigre gain : la mairie réclame sa contribution, calculée selon la durée de détention et la nature urbaine du bien. Rares sont les exceptions.
À cela s’ajoutent les frais de notaire, déterminés par le montant de la transaction, ainsi que les éventuels frais liés au registre foncier. Pour un bien neuf, la TVA entre en piste. Pour un bien ancien, l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) s’applique, il incombe en principe à l’acheteur, mais peut peser indirectement sur le vendeur, selon l’équilibre de la négociation.
Voici les principaux prélèvements à anticiper lors d’une vente immobilière en Espagne :
- Retenue de 3 % pour les non-résidents
- Plusvalía municipal
- Frais de notaire et registre
- TVA ou ITP selon la nature du bien
Face à cette mosaïque fiscale, l’anticipation ne relève pas du luxe. Chaque cas réclame une lecture attentive du droit fiscal espagnol, et il devient vite nécessaire de croiser cette analyse avec la fiscalité du pays de résidence du vendeur.
Quels impôts s’appliquent sur la plus-value immobilière ?
La cession d’un bien immobilier en Espagne entraîne, en cas de plus-value, l’application d’un impôt spécifique. Le traitement diffère selon le statut fiscal du vendeur. C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, corrigée des frais et travaux réalisés, qui fixe la base imposable.
Pour les résidents fiscaux espagnols, la plus-value vient gonfler l’assiette de l’impôt sur le revenu (impuesto sobre la renta de las personas físicas). Les taux appliqués suivent une échelle :
- 19 % jusqu’à 6 000 euros
- 21 % entre 6 000 et 50 000 euros
- 23 % de 50 000 à 200 000 euros
- 26 % au-delà de 200 000 euros
Un non-résident, lui, subit une autre règle : 19 % sur la plus-value nette, sans palier. Les frais autorisés sont déduits, mais pas d’abattement pour durée de détention, excepté pour certains biens acquis avant 1994, une exception désormais marginale. La convention fiscale franco-espagnole évite que la même plus-value soit imposée deux fois : le vendeur paie en Espagne, et profite alors d’un crédit d’impôt en France, sous conditions précises.
La durée de détention a longtemps offert des allègements, mais ce n’est plus le cas depuis 2015, hors cas très particuliers. Résidence, statut, année d’acquisition : chaque détail compte, dans un paysage réglementaire où les lignes bougent vite.
Zoom sur la plusvalía municipal : fonctionnement et calcul
La plusvalía municipal, ou impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, vise tout transfert d’un bien situé en zone urbaine. Cette taxe ne se préoccupe pas du gain réel réalisé par le vendeur, mais retient l’augmentation théorique de la valeur du terrain pendant la période de détention.
Deux paramètres entrent en jeu : la valeur cadastrale du terrain et la durée de détention. À partir de là, chaque mairie applique son propre taux municipal, généralement compris entre 5 % et 30 %. Deux méthodes de calcul cohabitent : la méthode « objective », qui multiplie la valeur cadastrale par un coefficient dépendant du nombre d’années de détention, puis par le taux municipal ; et, depuis la réforme de 2021, une alternative : si la plus-value réelle est inférieure à la base objective, le contribuable peut opter pour cette base réelle et ainsi réduire la note.
En principe, c’est le vendeur qui règle la note, sauf clause contraire dans le compromis. Le délai pour s’acquitter de la taxe ? Trente jours ouvrés après la transaction, auprès de la mairie concernée. À ce prélèvement s’ajoutent les autres impôts dus au moment de la vente d’un bien immobilier en Espagne : la planification et l’évaluation préalables ne sont pas une option, mais une nécessité.
Pourquoi l’accompagnement d’un expert fiscal ou juridique s’avère souvent indispensable
Mettre en vente un bien immobilier en Espagne, c’est s’engager dans un labyrinthe fiscal où chaque bifurcation compte. Les textes évoluent, la convention fiscale franco-espagnole impose une lecture minutieuse, et la moindre erreur peut coûter cher. Rectifications, pénalités, voire contentieux : personne n’est à l’abri d’un faux pas.
Le notaire espagnol, aussi rigoureux soit-il, n’a pas vocation à protéger les intérêts particuliers du vendeur. Seul un conseil indépendant, expert fiscal ou avocat spécialisé, maîtrise toutes les subtilités du droit espagnol : il vérifie le calcul du montant imposable, applique les bons taux, analyse la durée de détention, et tient compte du statut de résident fiscal ou non-résident. Il détecte les risques de double imposition, identifie les exonérations envisageables (résidence principale, réinvestissement du prix de vente), et s’assure que le numéro NIE est parfaitement en règle, condition sine qua non pour mener la transaction à terme.
Voici plusieurs aspects concrets où un professionnel fait la différence :
- Gestion précise de la plusvalía municipal
- Évaluation correcte de la valeur immobilière imposable
- Optimisation entre fiscalité espagnole et française
Le recours à un expert devient incontournable dans le cas d’une succession, d’une vente maison en indivision, ou d’un dossier impliquant plusieurs héritiers dispersés dans différents pays. La mécanique administrative espagnole tolère mal l’improvisation : un simple retard de paiement peut entraîner une avalanche de pénalités. Enfin, l’expert sécurise le transfert du produit de la vente, en conformité avec la législation espagnole et française. Entre les lignes du code fiscal, il trace le chemin le plus sûr pour préserver votre patrimoine et éviter les mauvaises surprises.
Vendre un bien en Espagne, ce n’est pas seulement tourner une page immobilière : c’est aussi franchir un cap fiscal, où chaque détail pèse lourd. S’entourer des bonnes personnes, c’est s’offrir la tranquillité d’esprit et la certitude de ne rien laisser filer dans les mailles du filet administratif.
